協議の詳細

 2009年10月27日付で、オリックスに対し、「要望事項の申入書」として以下の内容の文書を送付しました。

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第1 生活環境を守るための根本にかかわる貴社の認識についての質問

1 貴社は、ニューシティコーポレーション(以下NCCとします)に融資をするに当たりまして、訴訟で住民側が何を危惧し、要求をしていたか、また法律的にどのような点を問題にしていたか、ご存じでしたか?

  或いは、融資後に、住民の訴訟提起を知ったのであれば、その点を聞いておられましたか?

2 上記をご存じの上で融資をされ、或いは、融資後の訴訟提起によりその点を知った場合でも、NCCが倒産後は、本件建物に関する事業を継承されたのですから、裁判の帰趨如何に関わらず住民運動は続くものと認識されていたと思いますが如何ですか。すなわち本件建物は、重大な瑕疵を有している(最高裁の判断が出るのに1年以上かかったという異例な事実にそれは明白に現れています)ことは、最小限度を定めた法律に適合すればいいというものではなく、責任ある企業としては社会的・道義的に問題解決を図ることを住民が要求するのは当然予想されたと思いますので、この質問をするのです。

3 貴社との第2回目の話し合いでは、住民側が、あらためて、訴訟までやらざるを得なかった理由と経緯(これまでの住民運動の経緯を含めて)をお話しさせて頂きましたが、このことを十分に、ご理解された上で、今後の話し合いを継続させて頂けるものと住民側は信じておりますが、その住民側の認識でよろしいですか。

第2 上記の前提たる認識を確認した上で、以下の要望(質問)事項を記載させて頂きます。

1 南側擁壁について

  すでに○○氏から2009915日付けで提出されている要望・質問と同じです。

現在の擁壁の高さを現在位置に保つ必然性について説明してください。

高さを切り下げる事で道路側の危険性を低減するなど、対応策がいくつでもあるはずです。そのような具体的な対応策、工事を行って安全性を確保する意思があるのでしょうか? 

擁壁が崩落した場合、公的あるいは周辺住民、利用者に対しどのような対応を取るつもりか説明してください。

すでに行政側と打合せているとの説明がありましたが、それらの内容を開示してください。貴社側には、公共道路である以上、住民を含む通行する方々への説明責任がある筈です。

2 消防・防災問題について

(1)本件建物の東棟も、前面の6M道路は、その入り口においてゲートの存在により、3M余しか道幅が無く、初期消火の段階において迅速な対応が阻害される可能性が高く、消防車・救急車の交互通行もできない状況です。これらの想定される状況に対するシミュレーションなどを検討されているか、同時に災害時における具体的対策をお示し下さい。

(2)西棟には、はしご車・大型消防車がアクセスできないことは事実ですが、この点は貴社も認識されていることと思います。災害時おけるマンション、及び付近住民の安全と資産確保のための具体的対策をお示し下さい。

  はしご車・大型消防車がアクセスできるように敷地内通路を延長すること、或は西側への消火栓等の設備の恒久的設置、2項道路部分の拡幅等、具体的な対案を考えるつもりはないのでしょうか? 住民が住んでいて木造建物が多い西側道路側の安全対策を具体的にお示し下さい。

3 プライバシー侵害問題について

(1)バルコニーや窓からの見下ろし等、周辺住民に対するプライバシー侵害問題については、遮蔽措置を執るなどの対策を具体的にお示し下さい。

(2)原宿外苑中学のプールが丸見えで、女子生徒の水着を変更することを余儀なくされているという事態になっていますが、この点の貴社の認識と具体的対策をお示し下さい。

(3)この問題を解決するためにも、「カスケード神宮前」のポイントになる部屋からの眺望を、少なくとも住民代表には必ずみさせて下さい。

(4)マンション側で上記の懸念に対し、適切で有効な遮蔽措置などの対応が取られない場合、マンション住民に対しどのように学校や生徒、父兄の懸念を払しょくできるような管理体制と周知徹底、さらに住民の懸念回避を担保できるのか、説明してください。

(5)プライバシーについては許容限度の範囲として裁判では棄却されましたが、実際に現地調査等も行わない状況での判断でしたが、オリックスは付近住民からのプライバシー対策として遮蔽等による対策要請があった場合、これを受け入れる意思があるかどうか示してください。

(6)水平距離で10Mに満たない距離で家屋内を見通せることが可能な位置にある住居窓部の遮蔽措置、及び上層階のベランダを要する住居については人間の目線レベル以上の遮蔽壁を設け周辺住民のプライバシーを保全する等の対応を考えているか、具体的な考えを示してください。

4 交通対策について

(1)東郷神社の私道を利用するという制約がある本件建物に関し、駐車場への車の出入に伴う運用と安全管理責任はどこが負うのか、明らかにして下さい。

(2)図書館児童室が移転したとしても、本件建物の東棟の前面道路は東郷幼稚園・千駄谷小学校、原外中へ通う子どもたちの事実上の通学路であり、部活などで他の渋谷区内の小学校から原外中のグラウンドに来る子どもたちの自転車や徒歩の通路になっています。特に幼稚園児は乳母車や自転車に乗せて通う母子等も多い所です。その安全対策を具体的にお示し下さい。(「生長の家」の前の急坂を下ってきて直角に曲がってマンションゲートに進入するという経路がきわめて危険を伴うコースと考えますが、如何ですか。)

(3)この位置指定を受けている私道は、建築基準法上、「蛇玉道路」の典型で、適法性が限りなく疑わしい道路です。住民側は訴訟の中で敢えてこの問題を中心的には取上げませんでしたが、消防の問題とも絡み、マンション及び付近住民にとっても安全、環境の点からも重要な意味を持っているとも推断します。オリックスのこの道路に関してどのような認識のもとに利用する所存なのかを聞かせてください。

(4)マンションへのアクセス道路である私道は参道として開放されています。一方で、幼稚園児、学童、児童らの通学路でもあります。マンション住民及びマンションへ出入りする車両の増加によって通勤通学時には私道上で車がすれ違う機会も増加すると推察されます。少なくとも通学時間帯のマンション住民の車の通行を制限するなど、安全に対する具体的な対策を示してください。

5.マンションへの入居に伴う周辺への影響について

(1)東側道路植え込みに照明設備を設け夜間照明をしています。照明光の指向セット等に関して道路を利用する車両や、人間に対する配慮が全くなされていません。住民に対する聞き取り等も行われていませんが、どれがどのような判断で行っているのか現在、将来にわたる管理体制を含め説明してください。

(2)大きなベランダを有する所有者によっては、プライバシー侵害と同時に、騒音、巻き上げ風によるゴミのまき散らし(無作為にせよ)などがあります。管理上の問題としてこれらに対してどのようにルールを定め入居者の同意のもとに管理実施を行うのかを示してください。

(3)生活環境の保護のために、ゴミの排出の方法及びルールをお知らせ下さい。

(4)深夜早朝の騒音の発生を禁止するルールを定めて下さい。(大きなベランダを利用して、パーティー等をする例があります。)

第3 今後の管理体制と承継問題

本件建物が賃貸となるのか分譲となるのか、その方針をできるだけ早く住民側に教えて下さい。

とりわけ、用途の変更が無いことをどのように担保されますか。

管理会社による管理が行われるのですか、或は、住民の任意団体として管理組合を構成し、そこが管理をするのですか。

賃貸・分譲どちらになるにせよ、住民との合意事項は、管理組合ないしは賃貸規約として、その条件に必ず明記し、これが確実に承継されるようにして下さい。

第4 住民への情報公開について

現在貴社と住民との間で話を継続していますが、NCCの不誠実さもありましたが、今もって、「カスケード神宮前」は住民にとってきわめて不気味な存在にしかすぎません。貴社が企業として社会的責任を感じられるなら、仲介して下さった大林組の石原氏が指摘されたように、住民に対して、もっと開かれた存在にして下さい。情報を公開して下さい。

何度も強調しますように、住民が60年かけて運動してきた成果を「売り」にする以上、住民がどのような建物なのか、「見る権利・知る権利」はあるはずです。ポイントなる部屋からの眺望を代表にみさせてほしいというような要求は、余りにささやかなものです。これさえ貴社が拒否するとなると、住民はまたNCCと同じではないかという不信感を持ちます。

それは、この建物にこれから居住する方々にとっても不幸な結果になると思います。私たちは、新しい住民の方たちとともに良いコミュニティを作りたいのです。


第5 今後の話し合いの進め方について

(1)責任ある立場の方との話合い

せっかく話し合いをしても、「それは持ち帰って社で話をしてきます」ということでは、住民側からは、NCCの担当者であった方と変わりないではないかという評価を受けてしまいます。

話し合いの場でも、ある程度責任ある回答ができる立場の方の同席を求めます。

(2)住民側も今回のようにある程度住民からの質問・要求事項を集約して、貴社にお知らせして、それに対する回答をいただき話し合いをきちんと進めていきたいと思います。それがある程度かたちになりそうな状況になったときに、貴社からの直接の「住民説明会」を開催して頂いた方が効率的だということでは、住民の皆さんからの合意をいただきました。これまでのように数名から10名くらいの人数での話し合いを何回か試みたいと思います。

 つきましては、来る11月7日(土)午前中に「カスケード神宮前」においての話し合いを申し入れます。それまでに本文書で申し入れた事項につきまして、できるだけ回答ができるようにしておいて下さるようお願い申し上げます。

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 2009年10月27日付「要望事項の申入書」に対し、11月14日の協議にて、オリックスから以下の回答がありました。(回答内容は住民側で要約しました)

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1 ブリスベージュ神宮前 フォーメーションについて

 東側の棟42戸を分譲、西側の棟46戸を賃貸とする。一部、航空会社などの広告に掲載して、フリーダイヤルを設けた。以前から興味を持っている人や、紹介のあった人から案内を開始していて、来年1月10日頃からサロンをオープンさせて本格的に販売・案内を開始する。

 カスケード神宮前というマンション名はイメージが悪いので、名称をブリスベージュ神宮前とする。南側にある既存の看板も張り替えする。「ブリス」は「至福な」という意味で、「ベージュ」はマンションのコンセプトカラーのベージュ色。

 売り主はオリックスと、オリックス神宮前特定目的会社。ニューシティフォー特定目的会社の名称をオリックス神宮前特定目的会社に変更した。土地の所有者名義も変更。

 オリックスがオリックス不動産に業務委託して、販売・賃貸の進捗状況を一括管理する。それにともない窓口も変更する。

 管理会社は三井不動産グループの三井住宅サービス。

 販売窓口は三菱地所リアルエステート。フリーダイヤルを設置している。

 アール・エー・アセット・マネジメントが賃貸物件を一括リースして、一般に賃貸する。

 賃貸受付窓口・仲介はアール・エー・アセット・マネジメントのグループ会社であるケン・コーポレーションが行う。

 

2 擁壁調査について
 第三者である調査会社に調査を依頼する。コンクリートをはがす作業でどうしても音が出るので了解して欲しい。

 NCCから業務引継ぎがうまくできなかった。住民から対応を求められたことと、エンドユーザーにも迷惑がかかるので、誠実に対応している。まずは調査を行う。放置はしていたわけではない。

 調査箇所は調査会社が選定した。専門家が調査し、費用の問題もあるので調査箇所を増やすことは考えていない。裁判でも問題ないと出ているので、調査結果をどこまで開示するかは答えられないが、調査の結果、強度に問題なければ、既存のもので問題ないと判断する。今は調査を行うことが決まっただけで、将来のことは答えられない。

 調査方法のコア採取とコア貫通採取の違い、どの成分を調査するかは調査会社に確認する。

3 住民の10月27日付申入書について

◎第1、1 オリックスの認識について

 NCCの状況については、外部から情報がまわってきてどんな状態かという情報を得ていた。
 NCCが土地を取得してからすぐの時期に融資を行った。オリックスは債権者という立場であり、オリックスもNCCから報告を受けることはなかった。
 地鎮祭もNCCから知らされなかったので出席していない。住民とここまでもめていることは知らなかった。倒産ということも外部から情報がまわってきた。NCCがディベロッパーとしてきちんと対応出来ると思っていた。オリックスが業務を承継することになっても、次々と元NCCの担当者が辞めていき、引き継ぎができなかった。

◎第1、2 本件建物の瑕疵

 オリックスの弁護士に確認したが、最高裁の判断が出るまで1年かかったことについては、めずらしい話ではないとのことなので、瑕疵があることに直結するとは思えない。

◎第1、3 協議の継続

 現在、工事や内覧を行っている関係で、これまでのようにマンションの建物を会場として使うことが出来なくなった。今回は特別に、大林組にお願いして場所を貸してもらったが、この場所も工事の期間のみで、駐車場の一角を使用しているので、工事が終われば元に戻す。次回からは、協議を要請した方が会場を用意するということでお願いしたい。

◎第2、1 南側擁壁

 擁壁調査後、報告する。


◎第2、2 消防・防災問題

 この建物は火事が起きても耐火建物で、崩壊することはないので安心して欲しい。はしご車の設置について、消防に確認したところ、東郷神社の私道を通って、消防活動エリアに入れば、はしご車は設置でき、建物に届くとのこと。はしご車が届かないということだけをみると、東京の高層マンションははしご車が届かない。話し合いには最低限のラインが必要。そのラインは消防法や建築基準法などの法律になると考える。この建物は消防法、建築基準法の基準をクリアしているので、問題ないと考える。基準以上を求められるときりがない。物理的に、今以上のことをするつもりはない。

 スプリンクラーはないが、はしご車が届かないところには、消防は消火栓がどこにあるか把握しているので、その消火栓を使って消火することになると思う。延焼ということでは、逆に近隣住宅からマンションへ延焼も心配。近隣で火事が起きた場合、消火栓を解放することも考えられる。管理会社に近隣住宅との火事の対応を確認する。

◎第2、3 プライバシー

 消防の問題と同じように、これ以上物理的に何をするかという対応はできない。

 住民の要請で、7~9階については目隠し用のフィルムをつけた。周辺住民がプールへののぞきなど懸念している旨、裁判もあったことは、重要事項説明書に記載する。バルコニーでは、火災の危険もあるので、火起こし・喫煙・騒音・振動がでる行為を禁止する旨、バルコニーの使用細則に記載する。それでもあからさまにのぞく人がいる場合は警察を呼んでもらうしかない。実際、部屋からプールをみたが、あまり見えない。

 重要事項説明書等の文章を出すことはない。契約者だけに見せるプライベートなもの。実際その問題が起こったときに、あの時約束したはずだということになるのは困る。住民とマンション住民が対立することはありえない。決まった内容については知らせる。

 部屋の中の内覧については、難しい。傷や汚れがあった場合補修してくれる大林組の保証期間が切れているので、部屋に立ち入る人も社内で限られている。また、入る人のプライバシーがある。間取りを知られるのを嫌がる人もいる。

 窓からどう見えるのかという眺望も財産。契約して初めて見れるもの。また、逆に住民の皆さんがどの様に見えるのか、自分の家を見せてくれと言われたら嫌だと思う。

 Webなどで公開しないと約束してくれるのであれば、窓からプール等がどう見えるのか撮ってくることは可能。次回準備する。

 木などの遮蔽物を置くことは考えていない。

◎第2、4 交通対策

 車の誘導のための警備員を置いているのは、工事期間のみ。経費がかかるので、継続して置くことはない。東郷神社もゲートをつけて、車両進入を管理している。道路の形状から、スピードを出して運転する方が難しい。それより、坂を一気に下る自転車や、道路の真ん中に出てくる子供が危険。

 カーブミラーの設置は、勝手に設置することはできず、東郷神社の許可がいるので、検討する。

 東郷神社に対して、私道に違法駐車をしないと約束しているので、違法駐車をしないよう、マンション住民に告知していく。

 マンション周辺に駐輪をしているのは、遠くから来た人だと思う。マンション住民は考えられないし、守る会の人ではないと思う。モラルの問題。気がついたら撤去するなどしている。

 賃貸と分譲の住民が不公平にならないよう、同じルールを用いる。

◎第2、5 周辺の影響

 ゴミの問題とか管理体制とか、これからのくらしに関わるこちらの対応や、管理組合が出来る前に早めに話し合いをしたいということがわかった。見解が間違っていて、その他の質問事項についても、杓子定規な回答しか準備してこなかった。次回回答を準備する。

(1)夜間照明

 看板を照らしている照明もお金がかなりかかっていて、やめれば経費が浮く。

 今の照明の角度がなにか意味があるのか、デザイナーに確認する。

(3)ゴミ

 地下にゴミの収集所を設置する。各フロアにダストステーションを設置して、管理人が収集して地下の収集所にまとめる。行政が定期的にその収集所に回収に来ることになっているので、マンション住民が、地域のゴミステーションを利用する事や、ゴミがたくさん出て、カラスがきて困るということなどは考えにくい。粗大ゴミに関しては、その都度対応する事になると思う。

 最上階の植木は緑地率との関係で植樹した。落葉樹でなく針葉樹にするなり、落ち葉が広がらないよう、何か対応ができるか管理会社に確認する。

 販売は1月10日から販売・案内スタートする予定。

 次回、こちらからの協議の提案なので場所は準備する。11月28日午前10時30分~。


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 2009年10月27日付「要望事項の申入書」に対し、11月28日の協議にて、オリックス不動産から以下の回答がありました。
   (回答内容は住民側で要約しました)

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◎ 第2,3 プライバシー侵害について
 
 (原外中方面を撮影した写真を数枚提示)
 7・8階のプール側のルーフバルコニーから写真を撮った。
 部屋からは、バルコニーがあって、6階から段々にセットバックして引きがあるので、プールは見えない。
 意図的にプールをのぞこうとすると、部屋からバルコニーの端に出て、のぞき込むようにすると見えるというのがこの写真。
 このことは裁判で結果出てるのではないか。
 建物は現実に建っているし、原宿警察で作ったようなバリケードを作ることは出来ません。変更をかけて何かを変えるということはない。実際に3月からお客様が入居なさるので、時間的な問題だけでなく、これから何かする事はない。
 同じように入居するお客様から、周りの住宅から自分の部屋がどのようにみえるか、見せて欲しいという要望があるかもしれない。そうなったら周りの住民も嫌だと思います。住まれる方のプライバシーもある。
 (住民からの一番のぞかれるのが心配な部屋からの写真がないという意見に対して)下の階からの写真は撮ってきます。
 今回の写真が、プールをのぞいた写真。これが悪いという写真を持ってこないと納得しないのではないか。
 プールをのぞけるという眺望が財産というような感覚はわからない。最悪な入居者がいるかもしれないというのは懸念しすぎ。
 出来ないことはできないが、例えばプールに屋根をかけるとか、住民側がやるのがお互い様ということではないか。

 もう直接の話し合いは難しい。オリックスも代理人をたてるので、代理人と話をして欲しい。
 この前の話合いからそうだが、費用負担や権利請求が当然ということだと、会社としては対応出来ないということなので、歩み寄れない。
 訴訟の結果が出ている。前に話が出てきたゴミや照明のような具体的なことであれば、フラットな実際に住んでいる人の話ということで、出来ることであれば答えられる。例えば街灯があればいいと思ってつけていたが、実際は車の運転に危険ということであったので検討している。
 前に高速道路が通らなくなって環境を守ったと言われたが、食べるもの・着るものに高速道路が必要なはずなのに、他の人に高速道路を押しつけておいて環境を守ったと言っているのではないかと思う。
 まとめたいと思ってやってきたけど、歩み寄れない。
 お金がかかることは一切出来ないとは言ってない。そこまでやる必要はないと思っている。もっともだと思うことならば、お金がかかってもやる。本件に関しては必要ないと考えている。この程度ならと思うが、なぜそこまで言うのかなと思う。一方的に言ってくるのだから歩み寄るのは無理。

 会社としては全部出来ないとは言っていない。
 NCCから引き継いでいることとして、バルコニーは磨りガラスにすること、通常オリックスはバルコニーの高さを1200としているが、1500にしている。圧迫感があるが、住民との協議があって、エンドユーザーが将来にわたって変更できないよう、申し送り事項として重要事項説明書に記載している。これは我々の対応のマックス。
 バルコニーのプランターの土や砂など、その他、ほこりの舞うものは置くことは禁止にした。
 オリックスはここに住む方の代理なので、バルコニーを高くすることなどはできない。NCCと住民との話し合いで決まったことは申し送り事項に入っている。
 法律的にクリアしているものなので、それ以上のことは対応できない。
 日々の暮らしのこと、管理の面については、話ができる。

 二年前の状況とは違う。建物の外見の変更をかけることはできない。
 住民とマンション住民が対立することは想定していない。うまくやっていきたいと思っているが、オリックスのスタンスは、現状で何もしないということなので、対応できない。基本的にスタンス、ベクトルがちがう。
 オリックスと中学が話し合いをすることはない。変えるという前提がないのに話しても無駄。
 教育委員会から要請があれば代理人が話をする。
 オリックスが歩み寄ろうとしたって、歩み寄ってくれないじゃないか。
 要請があれば行って話しますが、建物があること、出来ないということが会社としてのスタンスなので、あまり八方美人になれない。話をしても出来ないという事が前提なので、中学校も困ると思う。
 費用を払うのは当然だということでは歩み寄れない。こちらはこのままでいいと思っている。
 必要だと思うことはやっているので、このままでいいのではないか。

 こちらも弁護士に相談しながら話をしている。入ってくる住民とうまくやっていきたいといいながら、プールがのぞかれるかもしれないといったり、矛盾が生じている。
 こちらはこの建物の存在自体があるということを前提に話をしている。
 エンドユーザーさんがかわいそう。1500のパネルをあと300上げると空も見えなくなってしまう。
 この前から、話をしていても感情的なはきだしになってしまう。採用できないことに対して主張なさるし、採用したことについてはよくやったという。法律を超えたことに対応しないとならない。採用しなかったらニューシティと同じだと言う。
 義務がないことをやれと言うのは恐喝になるのでは。話し合いで歯が見えるというのは、馬鹿にしてるとしか思えない。

 (他にも話をしなくてはならないのだから、話を移してはどうかという住民の提案に対して)
 スタンスの違いがあるのに、話をしていても話にならないと言われるし、費用負担が当然だということでは、対応が出来ない。
 情報開示をするのにも、皆さんに開示しなくてもいいものがある。マンションの住民のためのもので、要求するものにすべて答えるのかということもあるし、近隣の住民の方に関係ないものもある。
 下の階からの写真も検討する。スタンスの違いもあるので、上に話をして、今後の方向性を出してご連絡する。
 お話し合いをするのか、必要ないというのか、ご報告します。
 擁壁調査の結果はまだ出ていません。


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 2009年12月28日付で、オリックス他、関係各社に対し、「申入書」として以下の内容の文書を送付しました。
 (一部、個人名は伏せています)

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2009年12月28日

オリックス株式会社 オリックスグループCEO 宮内義彦 殿

オリックス不動産株式会社 代表取締役会長 西名弘明 殿

三井不動産住宅サービス株式会社 代表取締役社長 池田孝 殿

三菱地所リアルエステートサービス株式会社 取締役社長 柴垣譲 殿

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役 西澤正 殿

株式会社ケン・コーポレーション 代表取締役社長 田中健介 殿

                                               神宮前原宿地域生活環境を守る会

 前略失礼致します。

 私たちは、貴社がそれぞれの立場で関与している渋谷区神宮前1丁目のマンション(旧カスケード神宮前・現ブリスベージュ神宮前【以下本件マンションとします】)の近隣に住む住民です。戦後まもなく焼け野原の時代から、60年余にわたって安全・環境・健康を守ることをキーワードとして生活環境を守る活動を続けてきている住民団体であることもご承知のことと思います。

私たちは、ニューシティコーポレーション(以下NCCとします)より本件マンションの建築計画が発表されたときから、一貫して本件マンションの建築が違法不当なものであり、地域住民の生活環境を破壊する危険性のあるものと指摘して、法に則った運動を進めてきたものであることもまた、貴社におかれては十分ご承知のことと思います。

私たちがこれまでに訴訟を提起して明らかにしてきた法的問題点は、本年7月に一応の決着をみております。

NCCが倒産してから、最高裁の結論が出るまでの間に、大林組の仲介によりまして、私たち住民とオリックス株式会社との話合いが、行われてきました。

オリックス株式会社の担当者とは3回にわたって話し合いを行い、最高裁の結論が出てからは、具体的な要求を出してほしいというオリックス株式会社からの要望に基づき、私たちも住民集会を開き意見をまとめ、別紙のような要望書を提出しております。

ところが、4回目からは、突然オリックス不動産の担当者が私たちとの交渉の窓口に変わり、5回目からは、オリックス不動産の担当者のみの出席となりました。大林組も出席しておりません。

11月28日(土)の話し合いでは、原宿外苑中学のプールの問題に終始し、住民とはスタンスとベクトルの違いがあってこれ以上対応できないからということで事実上話し合いを打ち切られました。私たちは、話し合う必要のある他の問題点も含めて準備をしていたのですが、その点を議論することなく、オリックス不動産の担当者が手元の紙を見ながら一方的にまくし立て、結局、「時間がない」と言って席を立ってしまう状況でした。

しかし、その話し合いの経過の中でも、プールにより近い他の階から見通した写真を撮ったものを私たちに提示することと、私たち住民と直接の話し合いを継続するか代理人を通じての話し合いにするのか、検討した結果を私たちに連絡することは約束しました。そして、帰り際に、上記担当者が、共同代表に「できることとできないことを分別するために相談したいので連絡する」と言われましたので、代表も「連絡をお待ちします」と答えています。話し合いで解決するというのが、私たちの運動の伝統であり、双方にとって良い成果を上げてきていたので、今回も話し合いの継続を望んだからです。NCCは、そのテーブルに着くことすらしなかったために、訴訟にまで至ってしまったのです。私たちが好んでした訴訟ではありません。余儀なくされたものです。

11月28日以来10日以上も経って、ようやく、12月9日に、共同代表が、オリックス不動産の担当者と6回目の話し合いを持ちました。私たちは、さらなる具体的な提案も示しながら、オリックス不動産に検討を進めて貰い、10月27日付の要望書に対する回答をするようにお願いしました。担当者は、1週間以内くらいに、具体策も含めてメールで要望書に対する回答するとのお約束をされ、その日の話し合いは終了しました。

ところが、それから2週間以上経ってもメールがありません。共同代表が相次いで、電話で、メールでの回答を求めました。回答はお送りしますが内容は"回答済み“との文面になりますとの発言がありましたが、その回答済みという内容についても、回答文書の中に明記して欲しいと申し入れました。しかし、12月25日夜にメールで回答があったのは、別紙のようなものです。これが誠意ある回答といえるのでしょうか。真摯に話し合いで問題を解決するという態度でしょうか。これでは、残念ながら「オリックスもNCCと変わるところがない」ということにならざるを得ません。住民の皆さんからも怒りの声がわき起こっています。

貴社の責任ある立場の方は、これまでのこうした経過をご存じですか。私たちが出した要望事項をごらんになっていますか。NCCに対する巨額融資の早期回収が必要なオリックスの事情は住民側も十分理解しており、販売や賃貸開始を妨げる意図で話合いを重ねたわけではありません。何度かオリックス側の時間の引き延ばしと思える経過もありましたが、129日の席上で住民の要望書への回答書を用意しますと言うオリックス不動産の上記担当者の申し出があったことから、これによって終結に向けた話し合いができると期待していました。しかし、今回のオリックス不動産からの回答書の内容は、住民側の神経を逆なでするもの以外の何物でもありません。

今回の回答に見られる姿勢は社会的責任もあるオリックスという企業グループのポリシーに基づくものなのでしょうか。そうであるとすれば、住民側としては到底容認できるものでは無く、トラブルの再燃は避けがたいと言わざるを得ません。

貴社は今後も住民との間で紛争があり続ける状態で、販売・賃貸・管理を開始されますか。それとも、この問題について、誠意を持って、話し合い、実のある結論を出すように努力して頂けますか。その方が、新しくマンションの住民になられる方々にとっても、より良い住環境が保全され、良い結果になるのではないかと私たちは考えます。

貴社が、そのような方向で努力されることを、強く申し入れる次第です。



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 2010年1月18日付でオリックスとオリックス不動産に対し、「申入書」として以下の内容の文書を送付しました。(一部個人名は伏せています。)

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2010年1月18日

オリックス株式会社 オリックスグループCEO 宮内義彦 殿

オリックス不動産株式会社 代表取締役会長 西名弘明 殿

                                                  神宮前原宿地域生活環境を守る会

 前略失礼致します。

 私たちが、12月28日付けで、貴社に対して申し入れした事項については、オリックス不動産の担当者よりの電話があったのみで、回答を頂いておりません。

 私たちは、貴社に対して提出してあります2009年10月27日付けの「要望事項の申入書」に対する誠実な回答を求めました。

そもそもこの要望事項は、貴社の方から、具体的な要望事項を出して欲しいという要求に従って、私たちが住民集会を開いた上、要求をまとめて提出したものです。

これをめぐっての貴社との話し合いが、中断されたままになっていることは、大変遺憾です。早急に話し合いの場を持たれるご意向があるかどうかを文書にてご連絡頂きたく思います。

また、貴社は、二度にわたって南側既存擁壁について、調査を行うとの通知を近隣住民に対して行いました。

そこで、上記「要望事項の申入書」第2の1 にも書いてあり、さらに、協議の席上でも調査結果を開示するとの説明を貴社担当者から頂いていることですが、調査を行ったのであれば、その調査結果を私たちに開示して下さい。

調査を告知した「ご近隣の皆様へ」というお知らせ文書(2009129日付け)では、「これは本件建物及び近隣への安全配慮を目的とした調査」「安全対策のために必要な調査」と明記されております。

そうである以上、近隣住民である私たちはその調査結果を知る権利があります。

さらに、擁壁の管理責任は土地所有者にあり、販売に当たっては、新しい土地所有者で結成される管理組合に、定期的な擁壁調査及び近隣住民に対する報告の責任を引き継ぐよう、また、そのことを明記した覚書を近隣住民に発行するよう、新たに申し入れます。

また、私たちは、渋谷区役所建築課にも確認をしてきたのですが、貴社はこの調査の実施や結果についても一切渋谷区役所には、報告をしてないとのことでした。NCCの時代ですが、擁壁の安全性に関する要請が区役所から行われたはずです。

また、南側道路の「上地」の件も、渋谷区役所との間で一切話し合いが進展していないことも土木部管理課で確認してきています。

これで社会的責任ある企業の対応といえるでしょうか。

貴社の企業行動規範としての「コンプライアンスも取り組み」では、「すべての法律・ルールの遵守とその精神を尊重し」「広く社会に適切な情報開示を行い」「事業活動を行う国・地域の文化・慣習の尊重と環境への配慮を行い、経済・社会の発展に貢献する」と明記されております。ぜひともこの行動規範で、本件問題を解決して頂きたく思います。

そこで、この行動規範を信じ、本書面をもちまして、あらためて、次の事項を申し入れます。
  1 20091228日付け申入書についての回答を文書で行うこと、すなわち話し合いのご意向があるかどうかということです。

2 南側擁壁の調査結果について、その内容を私たちに開示すること

3 南側擁壁の今後の調査及び報告に関して近隣住民と覚書を取り交わすこと

以上3点は、2010年1月22日までにご回答下さい。

特に、上記1と2は、これまで申し入れていることですので、回答のために時間がかかるとは思われませんので、期限を守って下さいますようお願い致します。

 なお、この申入書は取り急ぎオリックス株式会社並びにオリックス不動産株式会社にお送り致しますが、内容は、販売・賃貸・管理にも関わりの深いものであることを指摘しておきます。




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2010年1月26日付で、オリックス他、関係各社に対し、「申入書」として以下の内容の文書を送付しました。


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2010年1月26日

オリックス株式会社 オリックスグループCEO 宮内義彦 殿

オリックス不動産株式会社 代表取締役会長 西名弘明 殿

三井不動産住宅サービス株式会社 代表取締役社長 池田孝 殿

三菱地所リアルエステートサービス株式会社 取締役社長 柴垣譲 殿

アール・エー・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役 西澤正 殿

株式会社ケン・コーポレーション 代表取締役社長 田中健介 殿

                                          神宮前原宿地域生活環境を守る会

 前略

 私たちは、貴社がそれぞれの立場で関与している渋谷区神宮前1丁目のマンション(旧カスケード神宮前・現ブリスベージュ神宮前【以下本件マンションとします】)の近隣に住む住民です。

20091228日付けで、貴社各代表者に対して、これまでの住民の要望事項とこれに対するオリックス株式会社、オリックス不動産株式会社側の対応についてお知らせをして、オリックス株式会社とオリックス不動産株式会社が、誠意をもって住民との話し合いの場に就いて頂くようお願いしました。

これに対して、オリックス不動産の窓口担当者から、関連する各社にまで要望書を送るとは何事だとの、クレームめいた電話があったのみでした。

そこで、私たちは、2010118日付けで、オリックス株式会社、オリックス不動産株式会社双方に対して、再度、回答の期限を切りまして、申し入れを行いました。その申入書を、添付致しますのでご検討ください。

しかし、期限(122日)までに何らのご返事がなく、土曜・日曜が入ることを考慮し、さらに昨日(125日)まで、お待ちしましたが、ご返事もご連絡もありませんでした。それは、住民との話し合いの必要性は一切認めない、それでかまわないというお考えなのでしょうか。オリックスグループばかりでなく、販売・賃貸・管理を行う関連企業の方々も同じ姿勢であるということでしょうか。

貴社方は、それぞれ、世間に名を知られた社会的にも立派な責任を負われている大企業であると拝察致しますが、このようなスタンスが、貴社それぞれのポリシーに基づくものであるということでしょうか。

私たちは、これまで60年にわたる環境を守る運動をしてきましたが、その間、大小様々な企業の方たちと常に話し合いで、お互いに譲り合いながら、解決をして参りました。

残念ながら、これを無視したのはNCCだけでした。ですから、訴訟までせざるを得なかったことはこれまで、申し述べてきたとおりです。

しかし、貴社方は、その社会的影響力から、また企業規模から考えても、私たち住民の話し合いをしたいという要求を拒否するほど、力量の貧弱な企業とは到底考えられません。私たちの要求は、ささやかなものです。建築確認の違法取消などの法的に決着が付いている部分については、要望書をよくご覧下されば分かるように、そこを蒸し返して、建築物を取り壊せと言っているわけでもありません。住民が余儀なくされて訴訟に至った経緯をご理解下さい、その上で、個々の具体的な要求について、話し合い・解決策を見いだしましょうと言っているのです。

窓口担当者は「住民側はすべての住民側の要望事項をOKしろと要求している」などと電話口で叫んでおられましたが、私たちは一度もそのようなことは言っておりません。企業としてNOもあるでしょうが、それならその理由と、どこまでなら可能なのかを話し合いましょうと言い続けております。オリックスの当初の担当責任者からも話合いで合意してゆくことを望んでいるとの発言もあることからすると、現在の担当者の姿勢はこれと矛盾すると言わざるを得ません。

再度、関連企業の代表者の方々に申入れます。

118日付けで、オリックスグループ2社に申入れた事項は、その申入書にも書きましたように、販売・賃貸・管理する上で、極めて重要な問題であり、オリックス側に説明責任のある問題でもあると思います。

申し入れ事項は以下の3点でした。(但し括弧内は本文書での付加部分です)

1 20091228日付け申入書についての回答を文書で行うこと、すなわち話し合いのご意向があるかどうかということ(これは、20091028日付要望事項の申入書を前提としています。)

2 南側擁壁の調査結果について、その内容を私たちに開示すること(既に調査を行っているようであり、オリックス不動産担当者も開示すると約束した事です)

3 南側擁壁の今後の調査及び(改修工事)報告に関して近隣住民と覚書を取り交わすこと

また、私たちは、オリックスグループ2社に申入書を郵送する前に、渋谷区役所建築課と土木部管理課を訪れて、南側擁壁に関しても、区道を整備して上地することに関しても、一切オリックスグループ側からは、報告もアプローチもないことを確認してきています。この件、特に上地問題はオリックス担当者から持ち出された問題です。

いずれも、今後、問題が解決されないままに分譲・賃貸が開始されれば、少なくとも分譲を受けた土地の所有者にはその問題が承継されていくことになると思います。だから私たちは、分譲・賃貸・管理上の問題に密接に関係すると申し上げたのです。

私たちの要求は、オリックスグループ2社はもちろんですが、関連企業の皆様とも、話し合いをしたく、申し入れるものです。

話し合いの場に就いて頂けるかどうか、2月1日(月)までに、文書にて、ご回答頂きたく宜しくお願い申し上げます。

なお、本件マンションの施工業者である大林組とは、誠実に話し合いに応じて頂いて以降、私たち住民(少なくとも環境を守る会)との間では、一切のトラブルを生じていないことを申し上げておきます。

草々



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 2010年1月26日付「申入書」に対し、関係各社から以下の回答書が届きました。


◎ 三井不動産住宅サービス(株)

 (平成22年1月29日付)  回答書
  
  拝復 時下ますますご清祥のこととお慶び申しあげます。
  さて、平成21年12月28日付け、平成22年1月26日付けの貴書2通を拝読いたしました。
  同文書にて皆様方との話し合いの機会を設けるようお申し入れをいただきましたが、弊社は皆様方からのご要望についてお答えできる立場にはございません。
  なにとぞ事情ご賢察のうえ、ご寛容くださいますようお願い申し上げます。
  当マンションの管理を担当させていただく際には、近隣の皆様方にご迷惑をお掛けしないよう尽力いたす所存でございますので、今後ともご指導のほどよろしくお願い申し上げます。     敬具



◎ (株)ケン・コーポレーション

 (平成22年2月1日付)  回答書

  謹啓 時下ますますご清祥の段、お喜び申し上げます。
  さて、平成21年12月28日付け、平成22年1月26日付けの貴書2通を拝読させて頂きました。
  お申し入れのございました事項につきましては、弊社は本物件の賃貸仲介、賃貸専有部分設備の管理を行うに留まり、ご回答申し上げる立場に無いと判断致しました。
  従いまして、お話し合いに応じることはできませんので、その旨、ご理解賜りますよう何卒宜しくお願い申し上げます。   謹白



◎ アール・エー・アセット・マネジメント(株)

 (平成22年2月1日付)  回答書

  謹啓 時下ますますご清祥の段、お喜び申し上げます。
  さて、平成21年12月28日付け、平成22年1月26日付けの貴書2通を拝読させて頂きました。
  お申し入れのございました事項につきましては、弊社は本物件の賃貸住戸の運営を行うに留まり、ご回答申し上げる立場に無いと判断致しました。
  従いまして、お話し合いに応じることは致しかねますので、その旨、ご理解賜りますよう何卒宜しくお願い申し上げます。   謹白
 
                                

◎ 三菱地所リアルエステートサービス(株)

 (2010年2月2日付)  回答書

  拝啓 時下ますますご清栄のこととお喜び申し上げます。
  さて、2010年1月26日付け貴書、拝承いたしました。
  申し入れのございました事項につきましては、弊社はお答えする立場にございません。
  したがって、お話し合いの必要もないと考えますので、誠に申し訳ありませんが、ご理解頂けると幸いでございます。    敬具


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 2010年2月22日、オリックス不動産担当者に対し、擁壁改修工事について以下の内容の文書を送付しました。
    (一部個人名は伏せています)


ブリスベージュ擁壁工事
()について

 先週18日に受領しました標記工事案について、守る会で検討した結果以下の点について回答を頂きたいと思います。
 また、頂いた改修案については未だ調査結果も明らかでないため、取敢えずのものとの説明があることも理解した上での質問です。
 不明解なことがあれば一つずつお互いの理解を揃えておくことが今後の話し合いを円滑に進める上で必要なことと考え、このメールを送らせて頂きます。

先般、住民代表との本件に関する打合せの席で、擁壁に関する説明の要点は以下の内容であったと理解しています。

1.      オリックスは当該擁壁の地歴調査を含め、擁壁に発生している問題の原因究明を優先して行っているので、改修までに多少の時間がかかる。
  地歴調査をしっかりして原因究明を図った上で、対策を取るというのはオリックスの社としての方針である。


2.     
大林組も呼んで原因究明の追跡、検討も行っている。
  擁壁のクラックや傾きをもたらす要因やその対策に関する考え方については大林組からも貰っているが、守る会側が指摘した(下記参照)のと同様のアドバイスである。


3.     
地歴調査を始め全面的に調査を見直して、早急に原因を突き止め工事を実施する予定である。
  地歴調査などなかなか難しく進捗が思うように進まない。


4.     
擁壁の問題については購入者や入居者への"重要事項説明“に含んでおり、将来的に擁壁に関する問題が生じた場合にはオリックスで責任を持って対応し、金銭的な負担を入居者にかけない事を明記している。

「守る会からのサジェッション」

当該擁壁のクラック、傾斜等の発生原因は、コンクリート構造自身では無く、地盤にあると推察されること。
 その理由として;

     擁壁背面の透水層を構成すべき礫がロームと一体化して地下水の排水を不可能にしている(調査時に目視で確認済)、

     擁壁背面の排水機能が働かないため、多量の降雨により地下水圧が上昇し過大な圧力が掛った可能性が大きい。当該敷地だけでなく北側からの地下浸透水は当該敷地南側に集中して流入する地形、地盤である。

     L字擁壁の置かれた道路沿いの地盤が1-3cmの不等沈下を起こしている。

     クラックは擁壁の不当沈下、偏土圧などに起因する形状を示している、

等を説明。


 その対策として擁壁背面に沿った土を除き、透水性の材料(軽量骨材など)を入れた土嚢を積み、透水性の確保と擁壁への土圧低減が即急に必要な対応であるとアドバイスを行った。

これに対し、大林組からも全く同じ意見が示されているとの説明があった。

今回頂いた行程表を見ると、工事Ⅰ、工事Ⅱの内容は当該擁壁問題の原因である可能性の高い地盤に関する工事項目は無く、今まで通りコンクリートの補修工事であり単に厚化粧を繰り返しているという印象しか持ち得ません。


転倒、崩壊の最大の原因と言われる土と水の問題に関する工事は“水抜き穴追加が有るだけで、背面の透水工事の必要性等、具体的に何ら触れられていません。
 カッター処理はクラックの進行を止めたりすることはできますが、転倒の可能性を回避する方策ではありません。


また、工事Ⅱ 金属に、防鳥部分取り換えとありますが、具体的に何を指しているのですか? 

以上、頂いた改修工事(案)行程表について、工事内容について不安を感じております。
この点について説明を頂くようお願いする次第です。



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 2010年2月25日、オリックス不動産担当者から、住民側が2月22日に送付した「擁壁改修工事(案)について」の回答と、
   擁壁についてオリックス側の見解として「調査結果と構造検討の過程についてのご説明」と題する文書が届きました。
  (内容は住民側で要約しました。)


◎ 擁壁改修工事(案)について

 ・2について
  平成21年4月から22年2月に実施している擁壁傾斜測定結果及び経過観測において、擁壁の傾きは確認されていない。
  倒れに見える範囲は、当時の工事においての施行誤差や仕上げを行う際の下地モルタルの精度と考えている

 ・①について
  設計時の地盤調査報告書より擁壁近傍では、砂、礫、ロームの互層であることを確認している。
  擁壁クラックの原因が背面土にあるとは認識していない。
  敷地内の雨水排水は敷地内で集水し排水している。
  擁壁近傍で地中内への雨水の浸入は想定されるが、北側からの浸透水が南側に集中するとは判断していない。

 ・②について
  道路沿いの地盤が不同沈下を起こしている事実は把握していない。
  擁壁クラックの原因は、不同沈下・偏土圧に起因するものと判断していない。
  大林組から助言や明快な見解を受けたことはない。


◎ 2010年2月25日付「調査結果と構造検討の過程についてのご説明」

 ・既存擁壁のクラック発生原因
   コンクリートの打設を区分けしていること
   区分けした位置にエラスタイト(緩衝材)などの目地材を設けていないこと
   建築工事の際の仕上工事で、区分け位置とは別に目地を設け、一部モルタルで補修を行った箇所にひび割れが発生していること
   コンクリート打設を区分けしていると想定される位置の鉄筋が双方でつながっていないこと
   区分け位置に差筋と思われる短い鉄筋が確認されたこと

 ・現状
   擁壁の形状や配筋状態を確認して構造検討し、傾斜測定をした結果、既存擁壁は安全な状態である。
   渋谷区から2010年1月18日付で通知されている内容について調査確認を行い、報告済み。
   既存水抜き孔に一部つまりが生じているので、あらたに水抜き穴を設置する予定。

 ・工事Ⅰ、Ⅱについて
   美観対策(目地部補修)
   金物設置による擁壁頂部の接続で、施工上、区分していた擁壁の上部を相互に接続して、擁壁への安心感を得る

 ・渋谷区との協議結果
   高さ等規模から、開発擁壁や工作物に該当する擁壁ではなく、行政の審査が不要であるが、
   さらなる調査のうえ、必要であると判断した改修を実施する。
   擁壁の改修後も、傾斜測定、クラック幅等の経過観察、進行性のものかチェックを実施して、安全である状態を維持できるよう努める
   

  

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